Kewangan: Pengurusan Kewangan Di Zaman Gawat 1

30 09 2015

Setiap yang naik, pasti akan turun. Dan sebaliknya. Inilah roda kehidupan dan juga roda ekonomi. Bagi pelabur-pelabur hartanah dan saham yang pernah melalui tahun-tahun berlakunya krisis kewangan di Malaysia, mereka lebih berhati-hati, berjimat dan merancang dengan lebih teliti kewangan terutamanya yang melibatkan soal pinjaman bank.

Walaubagaimanapun, bagi yang baru memulakan langkah dalam melabur hartanah dalam beberapa tahun terakhir ini, mereka belum pernah melalui zaman-zaman krisisi ekonomi ini dan jika ia berlaku, ada kemungkinan ramai yang akan ‘culture shock’ dek tiada persediaan awal.

Persoalannya di sini, bagaimana sebenarnya kita menghadapi krisis tersebut? Bagaimana mengatasi krisis tersebut dari mempengaruhi portfolio hartanah kita? Apakah strategi kita? Untuk itu, menyemak kembali sejarah bagaimana beberapa krisis kewangan yang berlaku di Malaysia, Asia dan dunia pada tahun 1929, 1998 dan 2008 adalah langkah terbaik.

Krisis Kewangan 2008

2008

Krisis ini berpunca dari bank-bank di Amerika Syarikat yang sesuka hati memberi pinjaman hartanah kepada orang-orang yang tiada kemampuan ‘meminjam’. Kemudian pinjaman-pinjaman ini di’pakej’kan dalam bentuk pelaburan bersekuriti (asset-backed securities) dan dijual kepada bank-bank lain.

Secara teorinya, ia adalah suatu pelaburan yang menguntungkan. Malangnya, apabila jumlah peminjam-peminjam yang gagal membayar pinjaman bank meningkat secara mendadak, sudah pasti kesannya amat teruk di mana jumlah rumah dilelong oleh bank melebihi permintaan, bank hampir ‘muflis’ akibat pinjaman-pinjaman yang gagal dijelaskan hutangnya, pelaburan bersekuriti yang gagal dan seterusnya, menyebabkan harga hartanah di Amerika Syarikat turun mendadak. Efek buruknya berlaku secara berantai (domino) sehingga ke negara-negara lain.

Krisis ini dipanggil krisis ‘subprime mortgage’.

Pada 6 Oktober 2008, Bursa Amerika Syarikat (Down Jones Industrial Average) jatuh 700 mata sehingga di bawah penanda aras 10,000 mata. Di Malaysia pula, indeks Bursa Saham Kuala Lumpur turun 400 anak mata dari 1100 mata pada awal September 2008 ke 830 mata pada 30 Oktober.

Industri hartanah di Malaysia menerima kesan buruk yang sama di mana sentimen negatif menular dan ramai yang mengambil sikap berhati-hati, tunggu dan lihat. Dalam tempoh ini, hartanah jenis ‘high rise’ seperti condominium menerima kesan yang paling buruk dari segi kenaikan harga.

Walaubagaimanapun, Bursa Malaysia kembali semula ke aras 1000 mata setahun kemudian dan transaksi hartanah di Malaysia kembali aktif. Harga hartanah ‘high rise’ yang jatuh kembali meningkat berkali ganda.

Beberapa ‘case study’ yang dijalankan di hartanah di Petaling Jaya dan Kota Damansara menunjukkan;

  1. Krisis hartanah adalah tidak lama dan di dalam kes di atas, ia hanyalah berlaku dalam tempoh setahun
  2. Bagi pelabur hartanah yang mempunyai pegangan dan perancangan kewangan yang kukuh, mereka tidak mempunyai masalah besar untuk bertahan dan membayar bayaran bulanan bank, ‘maintenance fees’ dan kos-kos lain dalam tempoh setahun tersebut
  3. Hartanah jenis ‘high rise’ menerima impak yang teruk dari segi penurunan harga ketika krisis ini tetapi ia kembali ke tahap yang memberangsangkan dan lebih baik setahun kemudian. Apa yang pasti, harga hartanah bertanah seperti teres dan semi-D tidak terjejas teruk, berjaya mengekalkan nilai mereka di kala krisis ini berlaku dan meningkat secara konsisten sehingga ke hari ini.
  4. Krisis kewangan di luar negara tidak semestinya memberi impak yang terlalu teruk kepada hartanah Malaysia kerana dasar polisi ekonomi Malaysia yang tidak terlalu bergantung kepada faktor luar dan mempunyai permintaan yang tinggi. Iskandar Malaysia adalah suatu contoh yang berkecuali kerana ia banyak bergantung kepada pelabur luar samada dari Singapura, Taiwan dan Hong Kong di mana krisis ekonomi luar mampu memberi impak buruk terhadap hartanah di sana dalam jangka masa pendek.

Krisis Kewangan Asia 1997

1998

Krisis kewangan 1997 adalah yang terburuk pernah berlaku dalam sejarah Malaysia. Ia berlaku di kala ekonomi negara-negara di Asia Tenggara (Malaysia, Singapura, Thailand, Indonesia) sedang meningkat naik. Pelabur-pelabur luar berpusu-pusu masuk ke pasaran Malaysia samada untuk pelaburan atau perniagaan. Buktinya, jumlah ‘net inflow’ untuk Malaysia, Thailand, Indonesia dan Korea Selatan sahaja pada 1995 adalah USD 37 Billion dan meningkat sekali ganda ke USD64 Billion pada 1996.

Krisis bermula pada Julai 1997 apabila Thailand kehilangan rizab asing mereka dan nilai mata wang Baht jatuh sehingga 53% dari nilai asal. Pasaran saham Thailand merudum jatuh sebanyak 75% pada 1997.

Kesannya, keyakinan pelabur luar terhadap ekonomi Asia Tenggara berkurang dan mula menarik kembali wang pelaburan mereka secara besar-besaran. Kesan buruknya tersebar ke seluruh negara di Asia Tenggara dalam masa yang singkat termasuklah Jepun dan Hong Kong.

Di Malaysia pula, nilai ringgit jatuh 42% dari nilai asal. Pasaran saham jatuh sebanyak 79%. Ketika inilah kerajaan Malaysia melaksanakan beberapa polisi untuk mengelakkan pengaliran wang keluar dari negara termasuklah menaikkan BLR (Base Lending Rate) ke 10.61%; tertinggi dalam sejarah kenaikan BLR di Malaysia.

BLR

Pasaran hartanah Malaysia pada tahun 1998 terkesan hebat di mana berbanding 1997, transaksi jual beli hartanah berkurang sebanyak 47%. Walaubagaimanapun ia meningkat kembali sebanyak 23.4% pada tahun 1999 dan meningkat secara sihat pada tahun-tahun seterusnya.

Krisis ekonomi di Asia Tenggara ini berlanjutan sehingga 18 bulan dan kembali kepada sedia kala pada tahun-tahun seterusnya.

Krisis ‘Great Depression’ 1929

1929

Krisis ekonomi yang paling teruk pernah berlaku di dunia. Juga digelar Black Tuesday. Ini adalah suatu contoh terbaik untuk ekonomi yang mengalami ‘bubble burst’. Di saat itu, kenaikan harga dalam pasaran saham tidak selari dengan ‘fundamental’ ekonomi dan perniagaan di Amerika Syarikat yang perlahan.

Apabila pasaran saham Amerika Syarikat (Wall Street) ‘crash’ dengan teruk,  ia menular ke seluruh rakyat Amerika Syarikat, Eropah dan Asia. Ramai yang hilang pekerjaan, hartanah dilelong, bank ditutup (bank run), malah ada yang sanggup membunuh diri akibat hutang di kala krisis tersebut.

Krisis ini berlarutan selama 3 tahun dan memberi trauma yang teruk kepada masyarakat Amerika Syarikat.

Dated:14Sept2015

Source :http://drwaqipedia.com/index.php/2015/09/14/kewangan-pengurusan-kewangan-di-zaman-gawat/


Actions

Information

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




%d bloggers like this: