Kewangan: Pengurusan Kewangan Di Zaman Gawat 2

Poin utama yang ingin saya utarakan adalah; setiap kejatuhan ekonomi dan krisis yang melanda tidaklah berlarutan terlalu lama terutamanya di Malaysia. Penanda aras untuk tempoh masa krisis seperti ini berlaku adalah selama satu hingga tiga tahun.

Jadi persoalan di sini adalah bagaimana untuk kita meneruskan survival kewangan dan pelaburan kita dalam tempoh masa tersebut. Bagaimana? Apakah kunci dan formulanya?

Saya kongsikan bagaimana Nabi Yusuf a.s. merancang kewangan dalam kerangka ekonomi Negara yang diuruskannya. Boleh rujuk firman Allah dalam surah Yusuf ayat 46-49 yang bermaksud:

46. (setelah ia berjumpa Dengan Yusuf, berkatalah ia): “Yusuf, Wahai orang Yang benar (pada segala-galanya)! tafsirkanlah kepada Kami (seorang bermimpi melihat): tujuh ekor lembu Yang gemuk dimakan oleh tujuh ekor lembu Yang kurus; dan tujuh tangkai (biji-bijian) Yang hijau serta tujuh tangkai lagi Yang kering; (tafsirkanlah) supaya Aku kembali kepada orang-orang Yang mengutusku itu, semoga mereka dapat mengetahui tafsirannya”.
47. Yusuf menjawab: “Hendaklah kamu menanam bersungguh-sungguh tujuh tahun berturut-turut, kemudian apa Yang kamu ketam biarkanlah Dia pada tangkai-tangkainya; kecuali sedikit dari bahagian Yang kamu jadikan untuk makan.
48. Kemudian akan datang selepas tempoh itu, tujuh tahun kemarau Yang besar, Yang akan menghabiskan makanan Yang kamu sediakan baginya; kecuali sedikit dari apa Yang kamu simpan (untuk dijadikan benih).
49. “Kemudian akan datang pula sesudah itu tahun Yang padanya orang ramai beroleh rahmat hujan, dan padanya mereka dapat memerah (hasil anggur, zaitun dan sebagainya)”.

Jelas bahawa risiko berlakunya kekurangan dan musibah di saat-saat sukar pada masa hadapan memerlukan perancangan yang rapi untuk menghadapinya. Oleh itu, kisah nabi Yusuf a.s ini boleh diambil iktibar dan diimplementasikan di dalam perancangan kewangan di waktu gawat.

---

Formulanya;

Kemampuan Pegangan (bulan)  = Jumlah Simpanan (RM) / Jumlah Wang Keluar (RM)

A) Kunci yang PERTAMA adalah pada KEMAMPUAN PEGANGAN (HOLDING POWER)

Contohnya,

Jumlah wang keluar setiap bulan:

1. Perbelanjaan bulanan – RM3500
2. Bayaran bulanan pinjaman hartanah;
3. Pinjaman hartanah RM400,000 (selama 30 tahun dengan faedah 4.45% setahun) – RM2000
4. Pinjaman hartanah RM300,000 (selama 30 tahun dengan faedah 4.45% setahun) – RM1500
5. Pinjaman hartanah RM200,000 (selama 30 tahun dengan faedah 4.45% setahun) – RM1000
6. Pinjaman hartanah RM200,000 (selama 30 tahun dengan faedah 4.45% setahun) – RM1000

Jumlah: RM5500/bulan

Perbelanjaan bulanan + bayaran bulanan pinjaman hartanah =  RM3500 + RM5500 = RM9000/bulan.

Setiap pelabur hartanah perlu meletakkan penanda aras kemampuan pegangan masing-masing. Jika kita mengambil pengajaran dari krisis ekonomi yang telah berlaku pada tahun-tahun yang lepas, mempunyai kemampuan pegangan setahun hingga 3 tahunadalah suatu langkah yang bijak.

1. Jika mengambil kemampuan pegangan hartanah selama 12 bulan, jumlah simpanan yang perlu ada dengan perbelanjaan RM9000/bulan adalah RM108,000.

Kemampuan Pegangan (12 bulan) x Jumlah Wang Keluar (RM9000)

 = Jumlah Simpanan (RM108,000)

2. Jika mengambil kemampuan pegangan hartanah selama 24 bulan, jumlah simpanan yang perlu ada dengan perbelanjaan RM9000/bulan adalah RM216,000.
3. Jika mengambil kemampuan pegangan hartanah selama 36 bulan, jumlah simpanan yang perlu ada dengan perbelanjaan RM9000/bulan adalah RM324,000.

B) Kunci yang KEDUA adalah pada SIMPANAN

Jika kita sendiri sedar yang kita kekurangan simpanan yang mencukupi untuk bertahan dalam tempoh 3 tahun tersebut (yang terbaik), beberapa langkah boleh dilakukan ke arah meningkatkan jumlah simpanan yang ada; antaranya:

1. Menambah sumber pendapatan lain supaya tidak bergantung harap kepada satu pendapatan sahaja (multiple income)
2. Jika anda sudah mempunyai hartanah pertama dan kedua, cari rakan-rakan Joint Venture untuk melabur bersama kerana jika anda bercadang untuk hartanah ketiga, anda memerlukan downpayment yang tinggi kerana pinjaman hartanah yang dibenarkan hanyalah 70%
3. Menceburkan diri di dalam perniagaan yang memerlukan modal kecil untuk dimulakan, menjadikan ia sebagai pendapatan pasif selain dari pendapatan bergaji sedia ada
4. Jual hartanah yang sudah ‘matang’ untuk ‘cash-out’ wang. Ia serampang dua mata; menambahkan simpanan wang dan melupuskan liabiliti.

C) Kunci yang KETIGA adalah pada JUMLAH WANG KELUAR

Mengurangkan jumlah wang yang keluar setiap bulan adalah antara langkah terbaik. Dengan langkah Bank Negara Malaysia menaikkan OPR (Overnight Policy Rate) 25 poin ke 3.25 poin beberapa minggu yang lepas akan menyebabkan BLR (Base Lending Rate) juga meningkat. Kesannya, bayaran bulanan pinjaman hartanah akan meningkat atau tempoh bayaran akan diperpanjangkan.

Langkah-langkah yang boleh dilakukan;

1. Berjimat dan mengurangkan perbelanjaan bulanan yang kurang penting
2. Sewakan hartanah anda jika sebelum ini tidak pernah disewakan. Jika cashflow negatif setiap bulan, usahakan untuk lebih kreatif dalam menjana wang yang boleh diterima dari hartanah tersebut seperti homestay, sewakan untuk event tertentu dan sebagainya
3. Jual hartanah yang sudah ‘matang’ untuk ‘cash-out’ wang. Ia serampang dua mata; menambahkan simpanan wang dan melupuskan liabiliti
4. Membeli dengan teknik ‘no money down’ untuk hartanah ‘underconstruction’ atau ‘mark up loan’ untuk hartanah subsale
5. Membeli hartanah secara ‘partnership’. Masing-masing berkongsi wang, risiko dan keuntungan untuk downpayment atau menggunakan kelebihan rakan-rakan yang mampu mengambil pinjaman 90% untuk hartanah pertama dan kedua dengan sebaiknya.

Kesimpulan

“Tapi jika begini, lambatlah kami untuk terus membeli hartanah. Orang lain sudah mempunyai berpuluh hartanah!”

Terpulang kepada anda. Kerana pilihan di tangan anda. Anda perlu yakin dengan perancangan anda untuk terus membeli hartanah dengan selesa tanpa menjejaskan penyusunan kewangan anda.

Nasihat saya,

1. Jika anda mempunyai kemampuan pegangan yang kurang dari 12 bulan, adalah sebaiknya mengurangkan jumlah wang keluar dengan cara menjual mana-mana hartanah supaya lebihannya boleh dijadikan simpanan.
2. Walaubagaimanapun, jika kemampuan pegangan adalah melebihi 36 bulan, maka bagi saya tiada masalah untuk terus membeli dan melabur dalam hartanah!

Dengan mengikut formula di atas, menghadapi krisis ekonomi bukanlah suatu masalah yang besar. “It’s only a matter of time,” kata seorang pelabur hartanah otai yang telah melalui zaman-zaman gawat tersebut.

Jadi, selamat merancang kewangan dan terus melabur dalam hartanah!!

 

Dated: 14Sept2015

Source:http://drwaqipedia.com/index.php/2015/09/14/kewangan-pengurusan-kewangan-di-zaman-gawat-2/